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房地产“黄金时代”过渡至“白银时代”

  最近,关于房地产业的争论颇多,房价至少跌3年、救市、松绑限购甚至崩盘等言论甚嚣尘上。笔者以为,这些言论都未免有失偏颇。房地产业一如中国经济主动降速一般,再维持以往的“暴利”水平显然是不切实际的,但悲观到崩盘则又有点杞人忧天了。

  在纷纷扰扰的众多关于房地产业的言论中,笔者以为万科总裁郁亮的判断更切合实际也更有说服力。据媒体报道,郁亮认为,中国房地产业的前景仍然健康,只不过以往的“黄金时代”已告终结,而“白银时代”刚刚开启。

  “黄金时代”往往意味着高增长、高收益,“白银时代”则要略逊一筹,但仍有相当的利润空间可供挖掘。

  郁亮乐观地认为,政府限制房地产业投机的政策已经见效,目前房价可持续性增强,并且房地产业不存在泡沫,自2008年政府收紧政策以来,开发商和个人投资者的金融杠杆已经大幅减少。

  但更多的房地产企业和专家则没有这么乐观。

  中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,国内外金融市场条件发生了根本性变化,从而使得资金密集、如此巨大的中国楼市无法再融集到低成本的资金、无法以更大杠杆让大量资金流入等。当金融市场条件发生如此巨大的变化时,国内房地产市场出现周期性调整就是一种必然了。

  那么,国内房企能禁受多大幅度的调整呢?

  据《北京青年报》报道,在关于贵阳国际金融中心一期商务区项目的可行性报告中,中天城投对风险和收益进行了预估。开发商测算,如果销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%;当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡。

  其他房企在做类似可行性报告中也提到,房价下跌25%左右项目都能维持在盈亏平衡点。

  以上信息透露的是大部分房企可承受的房价底线。

  在房市降价、库存猛升的关键时点,央行在5月12日召开会议,厘清了银行信贷和刚需的关系,明确了信贷要保证刚需需求的底线。

  在两条底线明确之后,就不必为房地产市场的波动或调整而焦虑了。因为房地产业影响着国民经济的方方面面,政府要想方设法避免这个产业大起大落,在出现非理性涨跌时政府不会坐视不理。而从中国经济转型升级的角度考虑,房地产业稳则中国经济稳,房地产业实现转型升级则中国经济转型升级就有了坚强后盾。

  最后,虽然房地产业曾经的“黄金时代”一去不复返了,但“白银时代”则会延续很久。因为,房地产业的新增长极还有很多,比如新型城镇化、保障房、棚户区改造等,房企抓住了这些机会,就不愁没有饭吃。


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